我市发布中心城区房地产高质量发展“二十条”
激发房产活力，促进我市中心城区房市良性循环，市自然资源和规划局日前出台《关于促进中心城区房地产高质量发展的若干意见》（试行，以下简称《二十条》），从土地供应、容积率、去库存，到创新开放模式多元化支持政策及政务服务等给予全程全链条政策支持。
土地供应支持政策
《二十条》明确，在优化房地产用地供应方面，将中心城区分为10个片区，同时因地施策，对现有存量房地产用地情况进行摸底调查分析，实行分类管控，依据存量未售房地产面积，采取适度限制、支持鼓励、限期去库存等措施。深入挖掘存量优质地块，科学合理把控土地供应节奏，对高品质地块实行“精致”出让，严格执行“熟地”“净地”供应制度，支持刚性和改善性、创新性需求。充分利用湖南省自然资源全要素供需信息平台“土地超市”，对周边道路及地下管网等基础设施配套到位的地块优先供应。对于要求政府收回需重新招拍挂出让的地块，转为品质改善性、低碳绿色创新性项目的，在得到财政和审计等部门许可后，允许在制定土地出让底价时在10%的幅度内适度支持。
为降低商住用地成本，支持商住用地分期开发。对已挂牌成交宗地，规划明确分期开发的，前期开发建设地块需缴纳100%土地出让金，未开发地块可缴纳20%土地出让金，但要承诺补齐土地出让金缴纳时限和开工时间并签订补充协议，约定期限内不计取滞纳金；如未能如期开发建设，则收回未开发地块，且20%土地出让金不予退回。此外，支持房企在未缴清土地出让金前，先行办理规划方案评审等技术审查工作，在土地出让金缴纳比例不低于50%且未取得《不动产权证》时，可容缺办理建设用地规划许可证、不高于已审定规划总面积中计容面积50%的建设工程规划许可证等审批手续。土地出让保证金标准可根据市场行情最低调整至挂牌出让起始价的20%。经规划批准，住宅与商业用地部分转换的，以及获风貌容积率奖励的，在补缴土地出让金上可予以减免。
支持已出让未开发的土地依法转让，对未完成开发投资总额25%以上的出让商住土地，探索实行预告登记转让制度。转让双方持《转让协议》向市不动产登记中心提出转让预告登记，待土地完成开发投资总额的25%以上后再依程序办理转让手续。对“批而未供”的经营性用地，可采用租赁、政府或社会投资短期使用等方式，将近期没有市场需求的土地先行用于全民健身运动场馆、社会停车场等城市公共服务设施建设使用，提升土地利用效率；在相关权利人达成一致的前提下，对采取“置换土地”方式处置的闲置和低效土地，可按照“同等价值、双方自愿、凭证交换”原则，实行不同性质、不同地类、不同区域的土地互换并办理有关手续。对市属投融资公司已抵押的闲置土地，在符合规划的前提下，经协商可带抵押依法转让。因政策变化原因未完成三通一平，造成已出让地块延期开工建设的，可申请延长土地使用年限。新出让地块与相邻出让地块合宗开发的，应将土地出让使用年限调整一致，延长土地出让使用年限的，按基准地价测算补缴土地出让金。
此外，支持“绿色完整”社区创建，合理调整规划技术指标。高标准推进“绿色完整”居住社区创建试点、示范工作，以建设安全健康、设施完善、管理有序的“绿色完整”居住社区为目标，结合城镇老旧小区改造、城市更新和城中村改造等工作，大力开展城市居住社区建设补短板行动。引导城市居住“生活圈”，在十五分钟步行范围内补齐公共服务、市政基础设施和便民商业等硬件设施；鼓励“生活圈”整合资源，实现道路交通、停车设施、公共空间等设施共享、功能复合、空间融合，以满足人民群众更高层次的生活需求。对已出让未建设的商住用地，在满足公共服务设施和基础配套设施承载力及城市风貌管控要求的前提下，可适当降低商业配比；在符合国家相关规范要求的前提下，可适当放宽建筑密度、绿地率、建筑高度等其他经济技术指标的限制要求，在原指标10%幅度内调整，并按程序调整土地出让合同。因经济技术指标调整导致开发建设规模或出让金、规费等价款变动，减量的已缴出让金和规费不予返还，未缴或增加的应依法依规缴纳相关价款。
容积率支持政策
《二十条》注明，建立容积率奖励机制，在土地出让规划条件中明确不超过0.1的风貌容积率奖励值（风貌容积率奖励值=开敞空间用地面积/住宅项目计容用地面积*住宅项目规划容积率）。对于在项目实用地范围内、满足集中绿地指标要求及建筑退线标准的基础上结合城市界面和天际线优化，额外设置的直接面向城市开敞的沿街绿地、广场，且不作为消防救援等特殊功能场地使用，面积不小于400㎡、短边不小于12m，采用高品质铺装、绿化、小品等进行环境设计的住宅项目给予最高不超过0.06的风貌容积率奖励；对临街或临开敞空间等住宅建筑外立面采用干挂石材、金属板、陶板或其他高品质外装材料，提升城市景观风貌品质，且比例不小于总建筑面积的50%的住宅项目给予不超过0.05的风貌容积率奖励。各项奖励的风貌容积率叠加后不应超过0.1.
同时优化容积率计算规则。对用于生活公共配套的垃圾收集屋（房）、生活垃圾分类用房、配电房、水泵房、公厕、通讯能源用房等建成后无偿移交全体业主或相关部门的，按规定计入建筑面积，计算建筑密度，不计入容积率；将符合规定的风雨连廊、架空走廊、檐廊、挑廊、景观亭廊等建筑公共开放空间及其交通附属设施（含专用楼梯、通道及坡道），按规定计入建筑面积，不计入容积率；将住宅建筑首层作为开放空间设置的架空层，按规定计入建筑面积，不计入容积率。
去库存支持政策
在楼市去库存行动中，支持对商业和办公项目分割销售。对于已开发建成但未售的空置商业办公项目，满足消防、用水、用电、排污、结构安全，在不改变建筑使用功能、不新增建筑面积、不改变建筑外观、不影响相邻关系的前提下，无需办理建筑工程规划方案变更手续，直接申请施工图变更后，允许依法依规分割销售，并予以办理相关权属登记手续。
鼓励商品房回购，化解存量商品房。鼓励回购存量商品房，用于安置房、保障房、租赁储备住房。支持国有企业和事业单位、社会团体组织以及符合条件、有意愿的企业单位，通过购房团购，改善优化住房条件，开辟绿色通道，集中快速办理相关登记手续。
探索房票安置政策，鼓励房票流通使用。出台房票安置政策，在购房奖励、房企让利、税收减免、计息等方面给予优惠，将住宅、商业等类型商品房均纳入房票可选房源库，引导拆迁安置户选择房票购房或转让、赠与他人；探索形成房产企业持房票抵扣土地出让金和配套费的结算机制。
创新开发模式多元化支持政策
为引导集中成片更新改造开发，《二十条》强调，在政府主导、权属清晰、规范运作、实业优先、合法合规的前提下，将结合我市招商引资项目，创新市场化开发模式和融资渠道，运用“利益共享、风险分担”理念引入社会资本，负责片区的投融资、开发建设、产业导入与运营，从未来一二级联动经营性收益、综合性收益和产业发展收益中实现投融资回报。并引导市场主体收购相邻多宗低效利用地块，结合成片开发方案进行集中建设。
同时，鼓励零星用地开发，支持在除历史文化名城核心区、历史文化街区、文物保护单位保护范围等不允许建设区域外的成熟区域、成熟地段选取零星用地进行土地再开发。但零星用地再开发应符合城市风貌管控要求和土地集约节约利用原则，用地优先用于满足周边公共服务设施或配套商业设施需求；经论证满足片区公共服务设施和配套基础设施承载力的前提下，可在零星用地适度进行住区开发。并支持改善性住房开发，引导房地产企业提供多元化产品，加大品质型、绿色生态型、康养型住房开发比例，将改善性住房项目优先纳入年度土地供应计划。鼓励开发“大平层”、“第四代”、低密度多层住宅等改善性住宅产品。
对已建成住宅小区利用现状公共建筑改造为养老、幼儿托管、社区食堂等配套功能用房的，在满足消防、用水、用电、排污、结构安全、不影响相邻关系的前提下，经业主大会或业主委员会同意，直接申请施工图变更进行建筑使用功能调整，无需办理建设工程规划方案变更手续。土地出让合同中约定应配建幼儿园，但尚未建设的住宅小区，若周边已有幼儿园并满足幼儿就读需求，经论证，在符合《城市居住区规划设计标准》的前提下，征得相关利害关系人意见，可变更为养老、社区食堂等其它相关配套设施，已缴纳的土地出让金和配套费不予返还。
此外，对老旧房屋有序原拆原建，遵循业主意愿，按照“政府统筹、业主自愿、资金自筹、项目平衡”原则，统筹推进中心城区国有建设用地上老旧房屋原拆原建；针对中心城区零星分布且不适宜纳入旧改和片区更新的老旧房屋，实施楼栋“原址统筹重建”改造模式，在不改变产权、用地性质和建筑面积且符合国家规范和城市风貌管控要求的前提下，可实施拆旧建新，盘活存量建设用地，完善公共服务与生活配套设施，改善人居环境。同时，积极引导社会资本参与老旧房屋原拆原建，经评估资金确无法平衡的项目，可通过容积率奖励、增设配建商业等方式实现资金平衡。
政务pg电玩城的服务支持政策
《二十条》还强化了容缺办理相关审批手续，明确对基本条件具备、主要申请材料齐全且符合法定形式、但非主要材料需要完善和补充的，一次性告知申请人需要承诺补正的申请材料、时限等内容，经申请人自愿作出相应书面承诺后，依承诺先予受理和审查，助力工程建设项目审批提速。
市资规部门将选派帮办代办员，积极与建设单位联系，提前介入、主动服务，无偿开展政务咨询、材料准备、业务办理等工作，全流程跟踪帮办业务进展，为企业群众提供一对一、精准化的“保姆式”服务，变“企业群众跑”为“我来跑”。同时，全面开放测绘市场，将“多测合一”实施范围扩展到立项用地规划许可、工程建设许可、施工许可、竣工验收四个阶段，实现全流程、全覆盖；分阶段整合规划、土地、房产、交通、绿化、人防等测绘测量事项，优化联合验收实施方式，逐步实现“一次委托、统一测绘、成果共享”。
市资规系统将进一步优化建设工程竣工验收流程，要求验收备案办结时限原则上不超过7个工作日。对办理一个建设工程规划许可证但涉及多个单位工程的建设项目，在符合项目整体质量安全、消防、人防及规划核实等要求，达到安全使用前提，且满足使用功能的单位工程，可采取分期、分批、联合验收的方式备案，公共服务、基础配套建设必须纳入首期核验范围。对于建设项目在面积、间距、退距、配套设施、停车位（库）等方面与规划审批存在的差距，在合理范围内的，据实办理核实核验手续。在土地规划验收阶段，建设单位已严格按照规划审批方案进行建设，因国家、省、市相关技术规范、规则发生变化，造成计容建筑面积、建筑面积超规划审批规模的，免予行政处罚。
此外，市资规部门还将主动向前延伸不动产登记服务，围绕各类项目，打通上下游相关业务环节，在供地阶段、项目竣工验收阶段、房屋交付三个阶段，依当事人申请，实现“交地即交证”“竣工即交证”“交房即交证”；并推动“带押过户”常态化，由住宅覆盖到商业、工业等类型不动产，加快实现“带押过户”业务在跨银行业金融机构可办；推动高频事项实现“网上办、掌上办”，在房企端、中介端、手机端开通新建商品房预告及转移、二手房买卖网上申请，税费收缴实行“一次收费、后台分账”新模式，实现登记不见面审批或智能化审批。拓展预告登记覆盖面，从源头上防范“一房二卖”“先卖后抵”等风险，全面推广存量房预告登记，引导买卖双方积极申办现房预告登记。同时，对建设工程项目批复、许可、变更内容后和相关职能部门实施及时共享；对建设工程项目在批后监管及竣工验收环节发现违反审批的建设行为时，市资规部门将出具项目问题线索移交批后监管机构处理。
文/图 岳阳日报全媒体记者 郝家勇
